תביעה ע”פ חוק מכר דירות לעומת נזיקין

תביעה על פי חוק המכר לעומת תביעת נזיקין – מה ההבדל ומהי חשיבות העניין?

מאמר מאת עו"ד אברהם זאדה הרפז

לא רק שהדבר מאפשר להגיש תביעה בגין עילות מצטברות/חלופיות, אלא שהדבר משפיע על עניין התיישנות התביעה.

שכן בדיני הנזיקין, אף ניתן להגיש תביעה לאחר תקופת ההתיישנות הרגילה, וזאת במידה והליקוי נתגלה במועד מאוחר מהתרחשותו.

באותו עניין דן בית המשפט, האם נגרעת זכותו של רוכש להגשת תביעה מכח פקודת הנזיקין לאור קיומו של חוק המכר (דירות) המהווה לכאורה חוק ספציפי לעניין מכר דירה.

דהיינו האם חוק המכר גורע מזכויות הרוכש או מהווה תוספת על זכויותיו.

המדובר על רע”א  2988/11 שיכון עובדים בע”מ נ’ זכאי בת שבע ואח’.

במקרה זה בחלק מהדירות שנמכרו בפרויקט וכן ברכוש המשותף התגלו ליקויי בנייה.

בתקופה שבין 13.4.1999 ל-11.5.2004 שלחו רוכשי הדירות לשיכון עובדים מכתבי דרישה לתיקון הליקויים וכן מספר חוות דעת.

בעקבות הפניות הנ”ל בוצעו תיקונים, ואולם רוכשי הדירות סברו כי מדובר בתיקונים חלקיים בלבד.

לפיכך, ביום 10.10.2005 הוגשה על ידם תביעה בבית משפט השלום נגד שיכון עובדים במסגרתה דרשו פיצוי בסך של 820,000 ש”ח.

בפני בית משפט השלום טענה שיכון עובדים, בין היתר, כי התביעה נגדה התיישנה על פי הוראות חוק המכר (דירות), התשל”ג-1973 (להלן: חוק המכר דירות או החוק).

בהקשר זה טענה שיכון עובדים כי פגה תקופת האחריות על פי הוראות החוק וכי לא נשלחה הודעה על הליקויים במסגרת המועדים הקבועים לכך בחוק.

בפסק דינו קיבל בית משפט השלום את תביעת רוכשי הדירות באופן חלקי. באשר לטענות הנוגעות לחלוף המועדים הקבועים בחוק המכר דירות קבע כי נוכח העובדה שעילות התביעה הושתתו אף על הוראות פקודת הנזיקין [נוסח חדש], התשכ”ח-1968 (להלן: פקודת הנזיקין) הרי שאין רלבנטיות לתקופות הבדק והאחריות כמו גם לנטל משלוח ההודעה הקבועים בחוק.

טענת ההתיישנות

בית משפט השלום דחה את טענת ההתיישנות לאור חוות הדעת המומחה מטעם בית המשפט ממנה עלה כי מרבית הליקויים הינם ליקויים “דינאמיים” אשר רוכש סביר לא אמור לגלות את מלוא היקפם במועד קבלת הדירה וכי הליקויים התגלו במלוא היקפם רק לאחר עריכת חוות דעת המומחה מטעמם.

בית משפט השלום ציין כי מצא תמיכה למסקנות אלה אף בהתנהגותה של שיכון עובדים אשר הוסיפה וביצעה תיקונים לפני ואחרי קבלת חוות הדעת מטעם רוכשי הדירות, עובדה המלמדת כי אף היא סברה שנתגלו ליקויים שלא ניתן היה לאתרם קודם לכן.

על פסק דינו של בית משפט השלום ערערה שיכון עובדים לבית המשפט המחוזי.

הערעור לבית המשפט המחוזי:

שיכון עובדים טענה כי השתת התביעה על פקודת הנזיקין והארכת תקופת ההתיישנות מאיינת את הוראות חוק המכר.

לטענתה חוק המכר דירות הוא חוק ספציפי שנועד להסדיר את יחסיהם של רוכשי דירות עם קבלנים, ומשכך אי עמידה בתנאי בדבר מתן הודעת אי-התאמה במועד סותמת את הגולל לעניין הגשת תביעה בגין ליקויי בניה, לא רק בעילות לפי חוק המכר דירות, אלא אף בעילות חוזיות ונזיקיות אחרות.

עוד טענה שיכון עובדים כי שגה בית משפט השלום בכך שמצא בעצם העובדה שהיא תיקנה את הליקויים שהיו ידועים לה תמיכה למסקנתו לפיה עילתם של רוכשי הדירות לא התיישנה ולא נחסמה מכוח הוראות חוק המכר דירות.

בית המשפט המחוזי דחה בפסק דינו את ערעורה של שיכון עובדים ובכלל זה את הטענה לפיה העילה היחידה העומדת לרשות רוכשי הדירות היא העילה לפי חוק המכר דירות.

בית המשפט המחוזי אימץ לעניין זה את נימוקיו של בית משפט השלום בקובעו כי תביעתם של רוכשי הדירות לא התיישנה.

שיכון עובדים ערערה על פסק הדין

על כך ערערה שיכון עובדים לבית המשפט העליון בטענה כי שגה בית המשפט המחוזי שקיבל את מסקנתו של בית משפט השלום לפיה על הסיטואציה דנן חלים דיני הנזיקין הכלליים במקביל לעילות התביעה לפי חוק המכר דירות, מסקנה אשר איפשרה להתגבר על נטל משלוח ההודעה ועל תיחום האחריות לתקופות הבדק והאחריות.

לטענת שיכון עובדים, דיני הנזיקין הכלליים אינם חלים בסיטואציה של מכר דירה על פי החוק ובנימוקיהן הפכו הערכאות הקודמות את הוראות חוק המכר דירות לעניין מסירת ההודעה על אי-ההתאמות בתוך המועדים הקבועים בו לאות מתה.

עוד טענה שיכון עובדים כי חוק המכר דירות הינו חוק ספציפי אשר נועד להסדיר את יחסיהם של רוכשי דירות ומוכרי דירות, ומשכך אין מקום לתחולה מקבילה של חוקים אחרים ותקופות הבדק והאחריות הקבועות בו דוחות מפניהן אף את דיני ההתיישנות הכלליים.

עוד טענה שיכון עובדים כי שגה בית המשפט המחוזי שאישר את פסק דינו של בית משפט השלום במסגרתו נקבע כי שיכון עובדים חבה בגין ליקויים שדווחו לה לראשונה בחוות דעת המומחה מטעם רוכשי הדירות בחלוף המועדים הקבועים בחוק.

למעלה מ-5 שנים לאחר מסירת הדירות, ובחלוף תקופת הבדק ותקופת האחריות. בנסיבות אלה, טוענת שיכון עובדים, החמיצו רוכשי הדירות את עילת תביעתם ודינה היה להידחות.

מה נקבע בבית המשפט העליון:

נקבע כי בסוגיה זו נוקט החוק בלשון ברורה שאינה מותירה מקום לפרשנות.

בסעיף 7 לחוק המכר דירות הבהיר המחוקק באופן מפורש כי אין החוק שולל עילות תביעה נוספות העומדות לזכות רוכש הדירה לפי כל דין. לשונו של סעיף 7 לחוק קובעת באותיות קידוש לבנה כי:

“חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה או קונה המשנה הניתנות לו לפי כל דין.”

עוד ציין בית המשפט כי הדברים עולים מפורשות גם מדברי ההסבר לחוק המכר (דירות), התשכ”ט-1969, ה”ח 235, שם הובהר כי:

“במקרה של שוני בין מרכיבי הדירה שנקנתה לבין המפרט ייחשב הדבר בבחינת אי התאמה כמשמעותה בחוק המכר, תשכ”ח-1968, ולקונה יעמדו כל התרופות על פי חוק המכר, בלי לפגוע בזכויות האחרות של הקונה לקבל סעדים אחרים”

מה עוד קבע בית המשפט:

עוד הוסיף ביהמ”ש העליון כי הדברים אף עולים מפסק דינו של השופט ש’ אלוני בע”א 167/88 משה”ב חברה לשכון בנין ופיתוח בע”מ נ’ שטרן.
בו הובהר כי הוראות חוק המכר דירות לא נועדו לתחם ולהגביל את עילות התביעה של רוכש דירה רק לאותן “אי-התאמות” המנויות בחוק:

“סעיף 4, על שני חלקיו, לא נועד לספק לרוכש הדירה עילת תובענה חדשה. זו נתונה לו במערכת היחסים החוזית שבינו לבין מוכר הדירה.

סעיף זה, שכאמור נועד להיטיב עם הקונה, מבקש להסיר מכשול חוזי שבכוחו להגביל את היקף תביעתו של הקונה. הוא מבקש לסלול בפני הקונה את הדרך להגשת תובענה על פגמים, שבגינם לא היה הקונה זכאי לתבוע, אלמלא נחקק סעיף זה.

משלוח ההודעה אין תכליתו הכשרת הליך אלא מניעת הכשלתו, תוך שימוש בתניה החוזית המגבילה.” (שם, בעמ’ 748).

נקבע כי המחוקק עצמו קבע כי אין מניעה כי ליקויי בנייה כגון “אי-התאמה” ידונו בהתאם לדין הנזיקין הכללי ושלא על פי חוק המכר דירות. בכך קבע המחוקק עצמו את היחס שבין חוק המכר דירות לבין דינים אחרים.

משכך, כלל אין צורך להיזקק לפרשנות כלשהי בדבר היחס שבין חוק המכר דירות לבין פקודת הנזיקין ואין ממש בטענותיה של שיכון עובדים כי הדין הקבוע בחוק המכר דירות הינו בגדר “דין ספציפי”.

מכאן נובע כי אם התביעה כלל אינה נסמכת על הוראות חוק המכר דירות, אזי לא חלות המגבלות השונות הקבועות בחוק, לרבות לעניין סוגיית ההתיישנות. יתר על כן, באשר ליחס שבין דין ההתיישנות הכללי לבין תקופות הבדק והאחריות הקבועות בחוק ציין בית משפט זה  כי מדובר “בשתי ‘מלכויות’ שהאחת אינה נוגעת בחברתה”

מהי משמעות פסק הדין:

משמעות פסק הדין היא כי מעבר להארכת מועד ההתיישנות הרי שרוכש יכול להגיש תביעה נגד קבלן לא רק על פי חוק המכר אלא על פי פקודת הנזיקין עם כל המשמעויות הנלוות לכך.

לפיכך, טרם הגשת תביעה, מומלץ להיוועץ בעורך דין הבקיא בדיני מקרקעין לרבות דיני נזיקין.

לקריאת פסק הדין לחץ כאן

הכותב הנו עורך דין מקרקעין ירושלים העוסק בכל ענייני התכנון והבניה, תביעות ליקויי בניה, סכסוכי שכנים וכל הקשור למקרקעין ונדלן.