פס"ד עליון בנושא הייחס בין חוק מכר דירות לבין פקודת הנזיקין

רע”א  2988/11 שיכון עובדים בע”מ נ’ זכאי בת שבע ואח’

לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (סגן הנשיאה י’ גריל והשופטים ע’ גרשון ו-י’ וילנר) בע”א 45200-08-10 שניתן ביום 17.3.2011, במסגרתו נדחה ערעורה של המבקשת על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (השופטת י’ קראי-גירון) בת”א 5995/05 מיום 26.5.2010, בו נפסק כי המבקשת תפצה את המשיבים, רוכשי הדירות, בגין ליקויי בניה שנתגלו בדירותיהם וברכוש המשותף.

רקע עובדתי

1.            הבקשה שלפני עניינה בפרויקט בניה של חברת שיכון עובדים בע”מ (להלן: שיכון עובדים ו-הפרויקט, בהתאמה). בחלק מהדירות שנמכרו בפרויקט וכן ברכוש המשותף התגלו ליקויי בנייה. בתקופה שבין 13.4.1999 ל-11.5.2004 שלחו רוכשי הדירות לשיכון עובדים מכתבי דרישה לתיקון הליקויים וכן מספר חוות דעת. בעקבות הפניות הנ”ל בוצעו תיקונים, ואולם רוכשי הדירות סברו כי מדובר בתיקונים חלקיים בלבד. לפיכך, ביום 10.10.2005 הוגשה על ידם תביעה בבית משפט השלום נגד שיכון עובדים במסגרתה דרשו פיצוי בסך של 820,000 ש”ח.

ההליך לפני בית משפט השלום ופסק דינו

2.            בפני בית משפט השלום טענה שיכון עובדים, בין היתר, כי התביעה נגדה התיישנה על פי הוראות חוק המכר (דירות), התשל”ג-1973 (להלן: חוק המכר דירות או החוק). בהקשר זה טענה שיכון עובדים כי פגה תקופת האחריות על פי הוראות החוק וכי לא נשלחה הודעה על הליקויים במסגרת המועדים הקבועים לכך בחוק.

3.            בפסק דינו קיבל בית משפט השלום את תביעת רוכשי הדירות באופן חלקי. באשר לטענות הנוגעות לחלוף המועדים הקבועים בחוק המכר דירות קבע כי נוכח העובדה שעילות התביעה הושתתו אף על הוראות פקודת הנזיקין [נוסח חדש], התשכ”ח-1968 (להלן: פקודת הנזיקין) הרי שאין רלבנטיות לתקופות הבדק והאחריות כמו גם לנטל משלוח ההודעה הקבועים בחוק.

בית משפט השלום דחה את טענת ההתיישנות לאור חוות הדעת המומחה מטעם בית המשפט ממנה עלה כי מרבית הליקויים הינם ליקויים “דינאמיים” אשר רוכש סביר לא אמור לגלות את מלוא היקפם במועד קבלת הדירה וכי הליקויים התגלו במלוא היקפם רק לאחר עריכת חוות דעת המומחה מטעמם. בית משפט השלום ציין כי מצא תמיכה למסקנות אלה אף בהתנהגותה של שיכון עובדים אשר הוסיפה וביצעה תיקונים לפני ואחרי קבלת חוות הדעת מטעם רוכשי הדירות, עובדה המלמדת כי אף היא סברה שנתגלו ליקויים שלא ניתן היה לאתרם קודם לכן.

על פסק דינו של בית משפט השלום ערערה שיכון עובדים לבית המשפט המחוזי.

הערעור לבית המשפט המחוזי

4.            טענתה העיקרית של שיכון עובדים בערעורה הייתה כי קביעתו של בית משפט השלום לפיה די בכך שעילות התביעה של רוכשי הדירות נסמכו גם על פקודת הנזיקין כדי שעילות אלה תעמודנה אף על פי שחלפו המועדים הקבועים בחוק המכר דירות אינה מתקבלת על הדעת, הואיל והיא מביאה לאיונו של החוק. בהקשר זה טענה שיכון עובדים כי חוק המכר דירות הוא חוק ספציפי שנועד להסדיר את יחסיהם של רוכשי דירות עם קבלנים, ומשכך אי עמידה בתנאי בדבר מתן הודעת אי-התאמה במועד סותמת את הגולל לעניין הגשת תביעה בגין ליקויי בניה, לא רק בעילות לפי חוק המכר דירות, אלא אף בעילות חוזיות ונזיקיות אחרות.

עוד טענה שיכון עובדים כי שגה בית משפט השלום בכך שמצא בעצם העובדה שהיא תיקנה את הליקויים שהיו ידועים לה תמיכה למסקנתו לפיה עילתם של רוכשי הדירות לא התיישנה ולא נחסמה מכוח הוראות חוק המכר דירות.

5.            בית המשפט המחוזי דחה בפסק דינו את ערעורה של שיכון עובדים ובכלל זה את הטענה לפיה העילה היחידה העומדת לרשות רוכשי הדירות היא העילה לפי חוק המכר דירות. בית המשפט המחוזי אימץ לעניין זה את נימוקיו של בית משפט השלום בקובעו כי תביעתם של רוכשי הדירות לא התיישנה.

מכאן הבקשה שלפני.

נימוקי הבקשה

6.            לטענת שיכון עובדים בסוגיה של התחולה המקבילה של פקודת הנזיקין וחוק המכר דירות קיים “בלבול מוחלט בכל הערכאות” ולא נקבעה הלכה ברורה, ומשכך יש לקבל את הבקשה וליתן רשות ערעור.

7.             לגופם של דברים, טענתה המרכזית של שיכון עובדים היא כי שגה בית המשפט המחוזי שקיבל את מסקנתו של בית משפט השלום לפיה על הסיטואציה דנן חלים דיני הנזיקין הכלליים במקביל לעילות התביעה לפי חוק המכר דירות, מסקנה אשר איפשרה להתגבר על נטל משלוח ההודעה ועל תיחום האחריות לתקופות הבדק והאחריות. לטענת שיכון עובדים, דיני הנזיקין הכלליים אינם חלים בסיטואציה של מכר דירה על פי החוק ובנימוקיהן הפכו הערכאות הקודמות את הוראות חוק המכר דירות לעניין מסירת ההודעה על אי-ההתאמות בתוך המועדים הקבועים בו לאות מתה.

8.            עוד טוענת שיכון עובדים כי חוק המכר דירות הינו חוק ספציפי אשר נועד להסדיר את יחסיהם של רוכשי דירות ומוכרי דירות, ומשכך אין מקום לתחולה מקבילה של חוקים אחרים ותקופות הבדק והאחריות הקבועות בו דוחות מפניהן אף את דיני ההתיישנות הכלליים.

9.            בנסיבות העניין, טוענת שיכון עובדים, שגה בית המשפט המחוזי שאישר את פסק דינו של בית משפט השלום במסגרתו נקבע כי שיכון עובדים חבה בגין ליקויים שדווחו לה לראשונה בחוות דעת המומחה מטעם רוכשי הדירות בחלוף המועדים הקבועים בחוק, למעלה מ-5 שנים לאחר מסירת הדירות, ובחלוף תקופת הבדק ותקופת האחריות. בנסיבות אלה, טוענת שיכון עובדים, החמיצו רוכשי הדירות את עילת תביעתם ודינה היה להידחות.

דיון והכרעה

10.         לאחר שעיינתי בבקשה, בפסק דינו של בית המשפט המחוזי ובפסק דינו של בית משפט השלום וכן בכתב התביעה שהומצא בהתאם להחלטתי מיום 30.6.2011, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות, שכן היא אינה מעלה שאלה בעלת חשיבות משפטית או ציבורית החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים, ועל כן, בהתאם לכללים שנקבעו בפסיקתו של בית משפט זה, היא אינה מצדיקה מתן רשות ערעור [רע"א 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123 (1982)].

11.         מעיון בכתב התביעה עולה כי רוכשי הדירות אכן הסתמכו בתביעתם על עילות נזיקיות לצד הסתמכותם על הוראות חוק המכר דירות. שיכון עובדים טענה בערכאות הקודמות וטוענת אף עתה כי הדין הקבוע בחוק המכר דירות הינו דין ספציפי שדוחה מפניו את דיני הנזיקין הכלליים, ולכל הפחות, כי בקשתה נושאת אופי עקרוני בדמות שאלת תחולתם המקבילה של דיני הנזיקין הכלליים לצד הוראות חוק המכר דירות. ואולם, כפי שיובהר להלן, בסוגיה זו נוקט החוק בלשון ברורה שאינה מותירה מקום לפרשנות.

12.         בסעיף 7 לחוק המכר דירות הבהיר המחוקק באופן מפורש כי אין החוק שולל עילות תביעה נוספות העומדות לזכות רוכש הדירה לפי כל דין. לשונו של סעיף 7 לחוק קובעת באותיות קידוש לבנה כי:

“חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה או קונה המשנה הניתנות לו לפי כל דין.”

עוד אציין כי הדברים עולים מפורשות גם מדברי ההסבר לחוק המכר (דירות), התשכ”ט-1969, ה”ח 235, שם הובהר כי:

“במקרה של שוני בין מרכיבי הדירה שנקנתה לבין המפרט ייחשב הדבר בבחינת אי התאמה כמשמעותה בחוק המכר, תשכ”ח-1968, ולקונה יעמדו כל התרופות על פי חוק המכר, בלי לפגוע בזכויות האחרות של הקונה לקבל סעדים אחרים” (ההדגשה אינה במקור – י.ד.). [שם, בעמ' 234; ראו גם: חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 3), התש"ן-1990, ה"ח 204].

13.         הדברים אף עולים מפסק דינו של השופט ש’ אלוני בע”א 167/88 משה”ב חברה לשכון בנין ופיתוח בע”מ נ’ שטרן, פ”ד מד(2) 741 (1990), בו הובהר כי הוראות חוק המכר דירות לא נועדו לתחם ולהגביל את עילות התביעה של רוכש דירה רק לאותן “אי-התאמות” המנויות בחוק:

“סעיף 4, על שני חלקיו, לא נועד לספק לרוכש הדירה עילת תובענה חדשה. זו נתונה לו במערכת היחסים החוזית שבינו לבין מוכר הדירה. סעיף זה, שכאמור נועד להיטיב עם הקונה, מבקש להסיר מכשול חוזי שבכוחו להגביל את היקף תביעתו של הקונה. הוא מבקש לסלול בפני הקונה את הדרך להגשת תובענה על פגמים, שבגינם לא היה הקונה זכאי לתבוע, אלמלא נחקק סעיף זה. משלוח ההודעה אין תכליתו הכשרת הליך אלא מניעת הכשלתו, תוך שימוש בתניה החוזית המגבילה.” (שם, בעמ’ 748).

הנה כי כן, המחוקק עצמו קבע כי אין מניעה כי ליקויי בנייה כגון “אי-התאמה” ידונו בהתאם לדין הנזיקין הכללי ושלא על פי חוק המכר דירות. בכך קבע המחוקק עצמו את היחס שבין חוק המכר דירות לבין דינים אחרים. משכך, כלל אין צורך להיזקק לפרשנות כלשהי בדבר היחס שבין חוק המכר דירות לבין פקודת הנזיקין ואין ממש בטענותיה של שיכון עובדים כי הדין הקבוע בחוק המכר דירות הינו בגדר “דין ספציפי”. מכאן נובע כי אם התביעה כלל אינה נסמכת על הוראות חוק המכר דירות, אזי לא חלות המגבלות השונות הקבועות בחוק, לרבות לעניין סוגיית ההתיישנות. יתר על כן, באשר ליחס שבין דין ההתיישנות הכללי לבין תקופות הבדק והאחריות הקבועות בחוק ציין בית משפט זה  כי מדובר “בשתי ‘מלכויות’ שהאחת אינה נוגעת בחברתה” [ראו והשוו: פסק דינה של השופטת א' חיות ברע"א 830/06 גלמן נ' כהן פיתוח-דרעד (לא פורסם, 2.4.2008), סעיף 7].

14.         בבחינת למעלה מן הצורך אציין את הדברים הבאים. המגבלות השונות החלות על רוכש הדירה מכוח חוק המכר נובעות במידה רבה בשל היתרונות שהוענקו לו בביסוס תביעתו לפי החוק. כך למשל, הוראות חוק המכר דירות מטילות את האחריות לקיומן של אי-התאמות שנתגלו בתוך תקופת הבדק או בתקופת האחריות על המוכר, אף אם לא הוכיח רוכש הדירה שהיו קיימות בעת מסירת הדירה לידיו, וזאת בניגוד לדין הכללי לפיו על הרוכש להוכיח קיומה של אי-ההתאמה במועד מסירת הממכר [ראו: איל זמיר "תיקון תש"ן לחוק המכר (דירות): צעדים עקלקלים בנתיב הנכון" עיוני משפט יח 201, 206-205 (1993)]. יתרון זה מצדיק לתחום את התקופה בה ניתנת אותה “הקלה” וכן מצדיק את נטל ההודעה, המאפשרת למוכר הדירה לברר האם יש ממש בטענות רוכש הדירה [השוו להצדקה הראייתית לדרישת ההודעה אצל דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ד סעיף 33.28 (2011), וראו שם את הסתייגות המחברים מהרחבת נטל ההודעה].

15.         ואולם, דומני כי אף אם היה מקום להחיל את נטל משלוח ההודעה בתוך המועדים הקבועים בחוק, ואיני סבור כך, הרי שבנסיבות העניין דרישה זו ממילא התקיימה. במה דברים אמורים? מבקשת רשות הערעור עולה כי חוות הדעת מטעם רוכשי הדירות נשלחו ברובן לשיכון עובדים מספר שבועות לאחר שנערכו. על פי ממצאיה העובדתיים של הערכאה הדיונית, הליקויים מושא הבקשה הינם ליקויים דינאמיים או נסתרים שרוכש סביר שאינו מומחה לתחום הבניין אינו יכול לאתרם, ואשר נתגלו במלוא היקפם רק לאחר קבלת חוות דעת המומחה מטעם רוכשי הדירות. בנסיבות אלה, כאשר עסקינן בליקויים “שקופים” שמי שאינו מיומן בתחום התכנון והבניה אינו יכול לראותם [ראו: ע"א 2299/99 שפייר נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4) 213, 227-226 (2001)] וכאשר חוות הדעת נשלחו לשיכון עובדים בתוך פרק זמן סביר, הרי שיש לקבוע כי רוכשי הדירות אף עמדו בנטל ההודעה בהתאם לאמור בסעיף 4א(א)(2) לחוק.

16.         אשר על כן, דין הבקשה להידחות. בנסיבות העניין, משלא נתבקשה תגובת המשיבים, אין צו להוצאות.

ניתנה היום, ‏ב’ בתמוז התשע”א (4.7.2011).

הכותב הנו עורך דין נדלן