למי הסמכות הבלעדית לדון בסכסוכי שכנים?

המפקח על הבתים המשותפים – סמכויותיו:

מה קורה כאשר מגישים בטעות תביעה לבית המשפט במקום למפקח על הבתים המשותפים?

סמכויות המפקח על הבתים המשותפים הנם בנוגע לדברים הבאים בלבד:

1.       המפקח על הבתים המשותפים דן בסכסוכים הקשורים לבתים הרשומים בפנקס הבתים המשותפים ובסכסוכים הקשורים לבתים שאינם רשומים בפנקס הבתים המשותפים.
הגדרת בית משותף לעניין זה: בית, לעניין זה, הינו מבנה שיש בו שתי דירות או יותר.

2.       בנוגע לתקנות סדר הדין האזרחי החלות בביהמ"ש –תקנות סדרי הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984, אלו חלות בשינויים המחויבים על סדרי הדין בסכסוכים הנשמעים בפני המפקח.

3.       המפקח דן אך ורק בסכסוכים הבאים:

• השתתפות בעלי דירות בהוצאות הדרושות לאחזקתו התקינה של רכוש משותף בבניין, ניהולו והבטחת השירותים לפי דין או נוהג.
  
  
• סכסוכים בין בעלי דירות לפי תקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין.
  
  

• סכסוכים בין בעלי דירות לפי התקנון המוסכם של הבית המשותף נשוא הסכסוך.
  
  
• סכסוכים בין בעלי דירות לפי התקנון המוסכם של הבית המשותף נשוא הסכסוך, סכסוכים בין בעלי דירות בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת, או לגבי הרכוש המשותף (תביעה זו אפשר להגיש גם לבית משפט השלום).
  
  
• סכסוכים בין בעלי דירות בקשר להרחבת דירה.
  
  
• סכסוכים בין בעלי דירות בקשר למתקנים משותפים אחרים לרבות מעלית, כבלים וצלחות לווין. בהתאם לאמור בסעיף 6 לחוק הבזק והתאמות הרכוש המשותף לשימושם של אנשים עם מוגבלויות.
  
  
• סכסוכים בין בעלי דירות באשר לליקויים שנגרמים מדירה אחת לדירה אחרת בבית המשותף, או מהרכוש המשותף (כגון תביעה לתיקון רטיבות).
  
  
• סכסוכים בנוגע לחיזוק הבית המשותף בפני רעידות אדמה עפ"י תמ"א 38.

מי נחשב כבעל דירה לעניין זה: 
לגבי סכסוכים נחשב גם מי שמחזיק בדירה מטעם בעל הדירה (אך לא שוכר דירה), וכן חוכר ו/או חוכר משנה לתקופה העולה על 25 שנה.

4.       המפקח רשאי לדון בסכסוכים אך ורק על סמך תביעה שהוגשה אליו כדין ולאחר תשלום האגרה שנקבעה בתקנות בתי המשפט (אגרות), התשס"ז-2007, ואין הוא רשאי לתת ייעוץ משפטי או לשמוע טענות שלא במסגרת דיון המתנהל לפניו כדין.

במקרים שלהלן יש למפקח סמכות ייחודית, דהיינו, הוא הגוף היחידי שאליו ניתן להגיש תביעה ולא ניתן לפנות לבית המשפט:

סכסוכים הקשורים להשתתפות בעלי הדירות בבית המשותף בהוצאות הדרושות לאחזקה תקינה ולניהול הבית המשותף.
סכסוכים בין בעלי הדירות בבעת המשותף בקשר לזכויותיהם וחובותיהם לפי תקנון הבית המשותף – המוסכם (אם ישנו), או תקנון הבית המשותף המצוי.
סכסוכים בנוגע להרחבת דירה בבית המשותף.
סכסוכים בנוגע לחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה, לפי תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 38)
סכסוכים בנוגע להתאמות הרכוש המשותף בבית המשותף לשימושם של אנשים עם מוגבלויות.
תביעות בעניין בית משותף שנהרס.
סכסוכים בקשר למתקנים משותפים בבניין, כגון:
מערכת הסקה מרכזית.
דוד שמש.
התקנת מעליון.
מתקני גז והחלפת ספק גז.
מעלית רגילה ומעלית שבת.
כבלים וצלחות קליטה.
סמכות שאינה ייחודית:

הסגת גבול בבית המשותף:
בנוסף, למפקח סמכות להכריע בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בנוגע להסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או בנוגע לרכוש המשותף. במקרה זה, סמכות המפקח אינה ייחודית, וניתן לבחור אם להביא את העניין בפני המפקח או בפני בית המשפט.

לפיכך תביעה בנוגע לרכוש המשותף יש להגיש אצל המפקח על הבתים המשותפים.

מה קורה כאשר מגישים את התביעה לבית המשפט במקום למפקח על הבתים המשותפים?

ניתן להניח כי מה שיקרה, הוא שביהמ"ש ימחק את התביעה שהוגשה בפניו בשל חוסר סמכות.

דבר זה עלה בפסק דין המצורף להלן, בו הוגשה תביעה כספית בנוגע לרכוש המשותף, לבית המשפט במקום למפקח על הבתים המשותפים, אולם בית המשפט החליט כי התביעה תימחק לאור לשונו של החוק.

מצ"ב החלקים הרלוונטיים מפסק הדין:

בית משפט לעניני משפחה בנצרת החלטה בתיק תא"מ 19997-03-13, מנחם וריקי פוקס נ' יוסי מאור

בפני כב' הרשם הבכיר ריאד קודסי
החלטה

1.      בפניי בקשה לסילוק על הסף של תביעה שעניינה בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף, מחמת העדר סמכות עניינית.

2.      עניינה של התביעה בפיצויים בשל נזקים שנגרמו לתובע, לכאורה, בשל חוסר היענות מצד הנתבעים להשתתף בהוצאות הכרוכות בהחלפת גג הבניין המשותף, אשר מסב לתובע נזקים ממוניים ולא ממוניים כנטען.

3.      לטענת המבקשים, בית המשפט דנא משולל סמכות לדון בתביעה זו שכל עניינה סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף, והנוגעת לאחזקתו התקינה וניהולו של הרכוש המשותף, וכי התביעה מצויה בסמכותו הייחודית של המפקח על הבתים המשותפים, מכוח מסעיף 72(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

4.      לטענת המשיב, היות ועילת תביעתו הינה נזיקית בהגדרתה, אין היא נכנסת למסגרת העניינים המצויים בסמכות המפקח, ולכן מצויה בסמכות בית משפט השלום. לאור זאת, לשיטתו, הסעיף הרלוונטי הינו סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין, המעניק סמכות מקבילה לבית המשפט מוסמך או למפקח.

5.      המבקשים השיבו לתגובת המשיב וטענו כי, הסמכות המקבילה עליה נשען המשיב נוגעת רק לעניינים של הסגת גבול, ואולם, עילת התביעה בענייננו הינה כספית נזיקית.

6.      לאחר שעיינתי בכתב התביעה וביתר כתבי הטענות, הגעתי לידי מסקנה כי דין הבקשה להתקבל.

7.      ככלל, הסמכות העניינית לדון בתובענה נקבעת על פי הסעד המבוקש, ואין זה משנה מהו הסכסוך האמיתי בין בעלי הדין.

יחד עם זאת, קבע המחוקק הסדר ספציפי בסעיף 72 לחוק המקרקעין, אשר יובא להלן, לפיו קיימים עניינים מסוימים המצויים בסמכות המפקח על הבתים המשותפים.

72.        "(א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או  לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ח, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח.

(ב) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח".

8.      כאמור, טענותיו של המשיב נוגעות לסירוב המבקשים להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה של גג הבניין, המהווה רכוש משותף בבניין בו הם מתגוררים. עניינים אלה נופלים בגדר סעיף 58 לחוק המקרקעין, המסדיר את עניין הזכויות והחובות של בעלי הדירות בבית משותף, ומכאן שהם מצויים בסמכות הייחודית של המפקח על הבתים המשותפים.

9.      אין בידי לקבל את טענת המשיב לפיה, התביעה מצויה בסמכות מקבילה של בית המשפט היות ועילתה נזיקית וכן לאור סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין. כאמור, המחוקק העניק בעניינים אלה סמכות ייחודית למפקח, כאשר הסמכות המקבילה תהא רק אימת שמדובר בתביעה הנוגעת לסכסוך בדבר הסגת גבול.

10.  אשר על כן, בהתאם לסמכותי הקבועה בתקנה 101 (ב) לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד – 1984, הנני קובע כי בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לדון בתביעה, ולפיכך הנני מורה על העברתה של התביעה ללשכת רישום המקרקעין בנצרת, שם תובא בפני המפקח על הבתים המשותפים בידיו נתונה הסמכות הייחודית על פי דין לדון בתביעה.

11.  הנני מורה למזכירות לבצע את האמור בסעיף 9 לעיל.

12.  בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.

ניתנה היום, י"ב תמוז תשע"ג, 20 יוני 2013, בהעדר הצדדים.

כותב המאמר הנו עורך דין העוסק בסכסוכי שכנים