עורך דין ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה - חשיבות ייצוג ע"י עורך דין בתחום
הליך משפטי בטריבונאל משפטי שנקרא ערר בוועדת ערר מחוזית. (או כפי שלעיתים מכנים ערעור על החלטת ועדה מקומית לתכנון ובנייה) בפרט, דורש בקיאות ויכולת משפטית בכמה מישורים:
א. יכולת התנסחות טובה וידע בהצגת הבעיה המשפטית.
ב. ניהול תיק ערר ועדת ערר מחוזית. דורש בקיאות בפרוצדורת הגשת הערר, המסמכים שיש לצרף, סדרי הדין, מועדים וכו'.
ג. נדרשת בקיאות בדיני תכנון ובניה, למידה ובקיאות בתב"ע החלה באיזור.
ד. בקיאות בתקנות, בהנחיות פנימיות, במדיניות. ובהנחיות מרחביות של אותו איזור ו/או אותה עירייה או מועצה מקומית.
ה. בנוסף יש צורך בבקיאות בתקדימים שניתנו באיזור, אפשרויות ההקלות בתב"ע וכו'.
ו. יכולת התמודדות של עורך הדין עם התנגדויות במקרה שהוגשו ל-ועדת המשנה לתכנון ובנייה על ידי שכנים. זאת לרבות ידע בתקדימים שניתנו בעניין, זכויות קנייניות מול שיקולים תכנוניים וכו'. הדבר נדרש לאור הידע הרב והייחודי הנצרך כאשר מייצגים בוועדת ערר מחוזית.
ז. מצריך יצירתיות בניסיון למצוא פתרון חלופי או הצעת פשרה לפתרון המחלוקת מול הועדה המקומית.
בנוסף, חשוב מאוד כי עורך הדין ידע לתמצת את המחלוקת עד למינימום על מנת שלא להכביר בטיעונים ולסבך את המחלוקת בייצוג בוועדת ערר מחוזית או בעתירה מנהלית.
סורבתם לקבל היתר בניה?. לא סוף פסוק – בחירת עורך דין – לשם ייצוגכם בוועדת ערר מחוזית יכול להבדיל בין קבלת הערר לדחייתו.
הדבר נובע מכך שיש צורך בבקיאות בדיני תכנון ובניה, רשויות מקומיות ומשפט מנהלי וכן ניסיון בתחום.
לפיכך, אם מחליטים להגיש ערר בערכאת ועדת ערר מחוזית על החלטת ועדה מקומית לתכנון ובניה. ללא עורך דין כאשר אתם מייצגים את עצמכם. יכול ונמצא עצמנו "נופלים בין הכיסאות". הידע והניסיון שצבר עורך הדין – יכול להביא להבדל בין קבלת הערר או דחייתו.
לדוגמא, בערר מסויים, נדונה החלטת ועדה שלא להעניק היתר בבקשה שהוגשה ע"י אדם שלחובתו עבירות בניה קודמות. עליהם נשא עונש. כל זאת רק בשל עברו. נקבע ע"י ועדת הערר כי יש לקבל את הערר ולהעניק לו את ההיתר. לאור שבקשת ההיתר אינה אמורה להישקל באופן פרסונאלי. אלא בהתאם למקרקעין ולהוראות החוק.
עורך דין העוסק הנוטל על עצמו לייצג בוועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה, אמור ללמוד את התיק היטב. לרבות ללמוד את התב"ע החלה, תיק מידע, פסקי דין ותקדימים בעניין, ועוד. בנוסף יבדוק את דרך קבלת ההחלטה ואם ניתנה כדין.
אלו הקלות ניתן לקבל, האם מדובר ב"זכויות מוקנות" או זכויות שאינן מוקנות מתוקף תב"ע. אלו תקדימים ניתנו לשכנים אחרים באיזור. החלטות של ועדת המשנה לתכנון ובנייה במקרים דומים. יבדוק החלטות של ועדת ערר מחוזית במקרים דומים. האם מדובר בהחלטה פרסונאלית, או מדובר בהחלטה מבוססת מקרקעין ותב"ע. בנוסף יוכל לבדוק האם ההחלטה נומקה כדין. ישנה אפשרות לבדוק אם הייתה היוועצות כדין בין חברי הוועדה. ועוד.
יש ללמוד את ההנחיות בנוגע לחניה. לבדוק את הנחיות משרד התחבורה. או בנוגע למכפיל חניה ועוד.
לעיתים רבות, מחליטה ועדת המשנה לתכנון ובנייה לדון בבקשה להיתר. עוד טרם ניתנה למבקש הזדמנות לבצע תיקונים ושיפורים על מנת שהבקשה תאושר.
בעניין זה ראה מאמר בעניין זכות הטיעון וחובת השימוע.
מה שמדהים הוא שלעיתים מקבלת הוועדה, החלטות בחוסר סמכות. לעיתים ללא הנמקה. במקרים מסויימים ללא שקילת חלופות פחות פוגעניות. אם תוך הפעלת הנחיות מרחביות שאינן חוקתיות או שאינן בתוקף. החלטות מסויימות ניתנות בחריגה ממתחם הסבירות. נתקלתי במקרים בהם התקבלה התנגדות שכנים ללא מתן הזדמנות להשיב להתנגדות. קיימים מקרים שההחלטה ניתנה באפליה פסולה – בניגוד להחלטות שהתקבלו בנוגע לשכן צמוד באותו תב"ע – וכו'.
עיריות רבות ומועצות מקומיות לעיתים מנצלות את פערי הידע בינם לבין האזרח הפשוט. ומפעילות את כוחם כנגדו שלא כדין אם ברשלנות. אם מאחר וחברי הוועדה אינם בקיאים בכל החוקים והתקנות. או אם משרירותיות והעדר זמן נאות לדון בבקשות השונות ואם מסיבות שונות.
יש לציין כי לא כל חברי ועדת המשנה לתכנון ובניה הנם בעלי השכלה או ידע או ניסיון בתכנון ובניה. וחלקם נמצאים בוועדה משיקולים פוליטיים ואחרים.
לעיתים מי שמנווט את ההחלטות בוועדת המשנה לתכנון ובניה הנו ראש הועדה ו/או המהנדסים עצמם. ו/או מנהלי המחלקות השונות במחלקת הנדסה. – כאשר חברי הועדה מהווים מעין "חותמת גומי" להחלטות גורמים אלו ואינם דנים בבקשה. אינם מנמקים את ההחלטה, מקבלים החלטות בחוסר סמכות וכו'.
לכן, בייצוגכם נצרך ידע בענייני תכנון ובניה הנושק לידע הנצרך בייצוג בנושאים מנהליים אשר חייבת לעמוד הרשות המנהלית. כאשר שני נושאים אלו הנם נושאים מורכבים. יש לשקול שייצוגכם בוועדת ערר מחוזית – יעשה באמצעות עורך דין לתכנון ובניה ו- עורך דין עתירה מנהלית.
הדבר נובע מהחומר הרב בו נדרש בקיאות וכן הניסיון הנדרש להצגת הבעיה ולצמצום המחלוקת. הן בשל פסיקות בית המשפט הרבות וההלכות בעניין תכנון ובניה. וכן לאור הלכות הרבות בנושא המשפט המנהלי.
לסיכום, אם החלטתם להגיש אל ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה. – ערר על החלטת ועדה מקומית לתכנון ובניה או שוועדה מקומית לתכנון ובניה לא אישרה את בקשתכם או את התנגדותכם להיתר. או שנתקלתם באחד מהמקרים אשר נופל בקשר לסמכויותיה או תפקידיה של ועדת ערר מחוזית. – ניתן לשקול לפנות לעורך דין תכנון ובניה לשם קבלת חוות דעת בדבר ניהול התיק שלכם בוועדת ערר מחוזית.
הכותב הנו עורך דין תכנון ובניה העוסק ב- ייצוג בוועדת ערר מחוזית , וכן עורך דין עתירה מנהלית.
עורך הדין מייצג בכל הערכאות לרבות בית משפט שלום, מחוזי, עליון וכן בוועדת ערר לתכנון ובניה בעררים על החלטות ועדה מקומית תל אביב.
בעניין ערר על החלטות ועדה מקומית או עתירה מנהלית לביטול החלטת ועדת ערר מחוזית. ניתן לקרוא את המאמר המדבר על פסיקתה של כבוד השופטת לימור ביבי אשר עושה סדר בהליכי התכנון של הרשות מול האזרח.
