מוכרים דירה? כדאי שתקראו מאמר זה

מוכרים דירה? מוכרים רבים סבורים כי אם לא יעמדו בחובת גילוי במכירת דירה ויסתירו פרטים הקשורים לדירה הנמכרת במחשבה כי אם יגלה זאת הקונה לאחר המכירה – יהיה זה מנוע מלפעול כנגדם משפטית.

מאמר מאת עו"ד אברהם זאדה הרפז – עורך דין מקרקעין ירושלים

בנוסף: ישנם מוכרים הסוברים כי שימוש במונחים משפטיים כגון כי הקונה רוכש את הדירה “AS IS” – פוטר אותם מחובת גילוי במכירת דירה.

כמו כן ישנם עורכי דין אשר אינם טורחים לשאול את המוכר בדבר פגמים בדירה, או שאינם מיידעים את המוכר בחובות הגילוי – והמוכר כלל אינו יודע כי עליו לפרט בפני הקונה אי התאמות או פגמים כלשהם במחשבה כי הקונה יבצע את הבדיקות טרם הרכישה.

ואם לא עשה כן, הרי שהדבר באחריות הקונה – דבר הפוטר את המוכר מכל אחריות.

כך או כך לעיתים מחליטים מוכרי דירות שלא לפרט את אי ההתאמות או את פגמי הדירה מתוך סברה כי הדבר יטיב עמם.

אולם לא כך הדבר.

חוק החוזים קובע כי במשא ומתן לכריתת חוזה, יש לנהוג בתום לב. ומהו אותו תום לב?

לרוב הדבר נתון לפרשנותם של בתי המשפט, אולם ברוב המקרים נקבע כי על המוכר מוטלת חובת גילוי מוגברת וזאת אף אם הקונה התרשל ולא בדק את הממכר בדיקה יסודית.

רוב הסכמי המכר משתמשים באמירות סטנדרטיות כגון כי על הרוכש לבצע את כל הבדיקות הנחוצות מבחינה תכנונית ומבחינה משפטית וכי הרוכש, קונה את הדירה כמצבה כיום “As is”.

וכי הוא מסיר מהמוכר כל אחריות לפגמים ולאי התאמה כלשהי וכי ערך את כל הבדיקות הנחוצות, ועוד ועוד. ישנם המגדילים לעשות ומפרטים בחוזי המכר כי לא התגוררו בדירה ולפיכך אינם יודעים מאומה לגבי הדירה.

הנחת המוכר כאמור הנה, כי אם יתגלו בדירה פגמים שלא גולו טרם ההסכם – האחריות בגינם מוטלת על הרוכש.

אך האם זהו המצב המשפטי של חובת גילוי במכירת דירה?

להלן יובא מקרה המדגים את הגישה המשפטית בה נקט ביהמ”ש במקרה שנתגלו פגמים/אי התאמה במקרים של י מילוי חובת גילוי במכירת דירה:

המדובר ב ע”א 8068/11 עיני נ’ שיפריס – זהו ערעור אשר נדון בבית המשפט העליון.
במקרה זה רכשו בני זוג דירה כאשר בהסכם המכר נרשם כי הדירה נמכרת “As is” וכי הרוכשים בדקו את הדירה כולל את מצבו המשפטי והתכנוני ברשויות הרלוונטיות.

כמו כן כי הדירה נבנתה בהתאם להיתר בניה וכי לא ידוע למוכרים על חריגות בניה או פגם נסתר – כנראה על פי נוסח קבוע המצוי בהסכמי המכר.

אולם, לאחר כניסת הרוכשים לדירה, הסתבר להם לדאבונם כי בדירה קיימות נזילות וכן כתמי עובש. עוד הסתבר לקונים כי לקומה השנייה של הדירה אין כלל היתר בניה.

משכך, הרוכשים ביטלו את הסכם המכר והחליטו להגיש תביעה לביהמ”ש המחוזי.

מה קבע בית המשפט המחוזי?

ביהמ”ש המחוזי הורה כי הרוכשים יהיו זכאים לבטל את הסכם המכר תוך קבלת הכספים ששולמו. כמו כן חייב את המוכרים בפיצוי המוסכם ללא הוכחת נזק וכן נזקים נוספים.

כל זאת בין היתר לאור סעיף 16 לחוק המכר, הקובע:

” היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה”.

כאמור בית המשפט המחוזי הוא זה שהעניק את פסק הדין. אולם הקונים ערערו על פסק הדין לבית המשפט העליון.

בבית המשפט העליון טענו המוכרים כי על הקונים היה לבצע בדיקה מקיפה ומכיוון שלא עשו זאת, הרי רובץ עליהם “אשם תורם”.

דהיינו לא ביצעו את המוטל עליהם בעריכת בדיקות מקדימות – זאת כאשר הדבר לא דרש מהם מאמץ מיוחד – כמו למשל לפנות לרשויות התכנון וגילוי כי אין היתר בניה.

נקבע כי המוכר אחראי בגין אי גילוי במכר דירה – אף אם הקונה התרשל ולא ביצע בדיקות.

לדעת בית המשפט העליון, היה על המוכרים לנהוג בתום לב וכפי שנאמר בפסק הדין:

"הגינות היא ראש לכל התנהגות אנושית ומוסרית, והיא הקרויה תום לב בדיני החוזים (סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים … וזאת לא הפגינו המערערים, אלא רחוק מכך מאוד, ועל כך לא יתכן חולק".

עוד נקבע כי סעיף 16 לחוק המכר אינו מאפשר למוכר דירה להסתמך על הוראות הפוטרות אותו לכאורה בהסכם המכר אף אם צויינו מראש.

לשון אחרת וכפי שנקבע בפסק הדין: זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה, עומדת לו ‘על אף האמור…בכל הסכם’, כלשון סעיף 16. לפיכך יש בכך צמצום עיקרון “יזהר הקונה”.

נקבע בפסק הדין כי הקונה מסתמך על הצהרות המוכר:

“במקרים מסוימים יש מקום להבחין בין המשקל שניתן לאינטרס ההסתמכות של הצדדים לבין זה הניתן לאינטרס הציפייה. במקרים אחרים יש מקום לבחון אם מטעמים של מדיניות משפטית ראוי להטיל על צד אחד לחוזה אחריות רבה יותר”

אולם השופטים היו חלוקים בדעתם בנוגע לנושא “האשם התורם” מטעם הקונים באי ביצוע הבדיקות – לעניין חלוקת האחריות בין הקונים למוכרים וכן בעניין חובת גילוי במכירת דירה וכך נאמר בפסק בדין:

“ברם, לדעתי, החלת דוקטרינת ה’אשם התורם’ ביישומו של סעיף 16 לחוק המכר עשויה להתפרש כקריאה לתוך החוק של דבר שאין בו. קרי, החלתו של עיקרון ‘יזהר הקונה’ בסטייה מן התפיסה המקובלת במשפט הישראלי ביחס לחוק המכר: “חוק המכר שולל לחלוטין את ההשקפה של ‘יזהר הקונה’, ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תיאור הממכר בפי המוכר, ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה, לפי חוק המכר, גם אם היתה לקונה הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר”

אחד מהשיקולים להטלת האחריות על המוכר בגין אי גילוי במכר דירה, מלבד עקרון תום הלב, הנו הבדל הכוחות בין הצדדים שכן, המוכר יודע דברים אשר הקונה אינו יודע ולפיכך ישנם פערי כוחות בין הצדדים ואל לו לצד כלשהו לנצל זאת וכך נאמר:

“… גישה פאטרנליסטית זו אכן מצויה היא במערכת משפטנו… כגון באותם מקרים שאחד מהצדדים לחוזה נחות… והמחוקק בא למסקנה, שמן הראוי ומן הצדק לפרוש את כנפי החוק עליו ולקבוע בחוק דרישות והנחות, שיש בהן כדי לתקן פגם ונחיתות אלה".

רובם של השופטים באותו מוטב – סברו כי סעיף 16 אינו מאפשר הפחתת הפיצוי בהתאם ל”אשם התורם” מטעם הקונים – דהיינו אי ביצוע הבדיקות מטעמם.

ומהי הסיבה לכך? חוק המכר הנו חוק קוגנטי (חוק אשר אי אפשר להתנות עליו) לפיכך, יכול הקונה להסתמך על אי התאמה או על פגם מהותי אשר לא נחשף בפניו ולקבל את מלוא הפיצוי המוסכם ואת יתר הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מאי חשיפת הפגמים, אף אם הקונה התרשל בביצוע הבדיקות או שלא ביצע בדיקות.

נראה כי בית המשפט העליון העדיף שלא להכניס את נושא “האשם התורם” למסגרת חוק המכר תוך קביעה כי עקרון “יזהר הקונה” בוטל לאור הוראות חוק זה – וזאת על מנת להגן על ציבור רוכשי הדירות בישראל וליישם את עקרון תום הלב.

נקבע כי די בעובדה כי המוכר ידע או שהיה עליו לדעת על הפגם/אי ההתאמה – בכדי לחייבו בגילוי הפגם. לא גילה – מלוא האחריות לפגם נופלת עליו, ובלבד כמובן שהקונה עצמו לא ידע על הפגם בשלב שלפני חתימת ההסכם.

מתי לקונה אשם תורם על פי פסק הדין:

“רק ידיעה ממשית של הקונה על אודות אי-ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר; רשלנות, ואפילו רשלנות חמורה, מצִדו, אין בה די כדי להציל את המוכר”.

מהי המסקנה מכל האמור לעיל:

כפי שנאמר בתחילת המאמר. מוכרים רבים סבורים כי יעלה בידם להסתיר פרטים מסוימים בנוגע לדירה הנמכרת באמצעות אי גילוי במכר דירה.

אולם לאור הפסיקה הנ”ל, מומלץ לשקול לנהוג בתום לב שכן אם יתגלה הפגם/אי ההתאמה בשלב מאוחר יותר – הרי שלא תצמח כל תועלת מהסתרת הפרטים, אלא הדבר יכול להביא לנזק ממשי למוכר הדירה.

לפיכך, בכל מהלך של מכירת דירה או רכישת דירה יש להיוועץ עם עורך דין הבקיא בעסקאות מקרקעין / נדל”ן על מנת שלא לעמוד לאחר מכן אל מול שוקת שבורה ובמצב בו לא בוצע גילוי במכירת דירה.

גילוי כל העובדות הרלוונטיות לקונה, תמזער את אופציית הקונה לבטל את ההסכם וכן להגשת תביעות בבתי המשפט.

לחץ כאן לקריאת קטעים נבחרים מפסק הדין

בנוסף, עורך דין אברהם זאדה הרפז הנו עורך דין פלילי בירושלים וכן עורך דין תכנון ובניה ועוסק בתחומי העתירות המנהליות וייצוג בוועדות ערר לרבות בכל הקשור ל ועדה מקומית תל אביב.

אין באמור במאמר זה כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי כלשהו ו/או על מנת להביע דעה כלשהי ו/או כדי להוות המלצה כלשהי. בכל מהלך משפטי מומלץ להיוועץ בעורך דין הבקיא בתחום.